Novo Serviço: Vistoria Cautelar de Vizinhança — Claude Civil PRO
Claude Civil PRO · novo serviço

Novo Serviço: Vistoria Cautelar de Vizinhança

Tudo para oferecer vistoria cautelar de vizinhança a construtoras, incorporadoras e condomínios: o que é, quem compra, como executar, o modelo de laudo e o termo do vizinho, a planilha de preço e os scripts para conseguir os primeiros clientes.

Como usar em 4 passos
  1. Leia as seções 1 a 3 para entender o serviço e o passo a passo de execução.
  2. Baixe a planilha (seção 10) e monte o seu preço com os seus números.
  3. Escolha 10 obras ou construtoras da sua cidade e use os scripts da seção 11.
  4. Fechou? Use o comunicado, o termo, o checklist, o roteiro fotográfico e o modelo de laudo — e registre a ART antes de começar.

1. O que é e quando a construtora precisa

A vistoria cautelar de vizinhança é a inspeção técnica dos imóveis vizinhos antes do início de uma obra. Você registra, com descrição e fotos datadas, o estado em que cada imóvel se encontra: fissuras, trincas, desníveis, umidade, peças soltas e qualquer dano que já exista.

Se, durante ou depois da obra, um vizinho reclamar de um dano, existe um registro técnico do "antes" para comparar. Sem esse registro, a discussão vira palavra contra palavra.

Quando a construtora precisa

Fase da obraPor que preocupa os vizinhos
DemoliçãoImpacto, vibração, queda de materiais e retirada de elementos que podiam estar encostados no muro ou na parede do vizinho.
Escavação e contençõesMovimentação do solo junto às divisas, principalmente em subsolos.
FundaçõesA cravação de estacas gera vibração e impacto que se propagam pelo solo; outros tipos de fundação também mexem com o terreno.
Rebaixamento do lençol freáticoA alteração do nível da água no solo pode afetar o terreno ao redor.
Obra com tráfego pesadoCaminhões, gruas e equipamentos próximos às divisas e à calçada.

Alguns municípios, contratos e seguradoras exigem a vistoria cautelar antes desse tipo de obra. Confira as regras da sua cidade e as exigências do contrato do cliente. Mesmo quando não é obrigatória, a construtora séria faz — é barata perto do custo de uma única reclamação sem prova.

O serviço tem duas pontas

Vistoria inicial (antes da obra) e vistoria de encerramento (depois das fases críticas ou no fim da obra), com o mesmo método, para comparar. Ofereça as duas na mesma proposta: é a mesma lista de imóveis e o mesmo cliente.

2. Quem compra e por que compra

ConstrutorasQuerem começar a obra sem surpresa: a vistoria protege contra cobrança por dano que já existia e mostra aos vizinhos que a obra é feita com cuidado. Decide: engenheiro da obra, gerente de engenharia ou diretor técnico.
IncorporadorasRespondem pelo empreendimento e pela relação com a vizinhança e o poder público. Gostam de ter o pacote de vistorias pronto antes do início. Decide: gerente de projetos ou de engenharia.
CondomíniosQuando uma obra começa ao lado, o condomínio pode contratar a vistoria do próprio prédio para ter o seu registro independente. Decide: síndico, com a administradora e, às vezes, a assembleia.

O argumento em uma frase

"A vistoria cautelar transforma uma futura reclamação de vizinho, que hoje seria palavra contra palavra, numa comparação técnica com fotos datadas e laudo assinado."

Outros parceiros que indicam o serviço: empresas de demolição e de fundações (os vizinhos reclamam com elas também), administradoras de condomínio e síndicos profissionais.

3. O passo a passo do serviço

  1. Reunião com o cliente. Endereço da obra, cronograma (quando começam demolição, escavação e fundação), tipo de fundação e de contenção, prazo para entregar as vistorias e contato do responsável pela obra.
  2. Abrangência. Defina com o cliente — e, de preferência, com o projetista de fundações e contenções — quais imóveis serão vistoriados (ex.: todos os lotes que fazem divisa e os imóveis em frente). Escreva o critério na proposta.
  3. Proposta, contrato e ART. Use o modelo da seção 12. Registre a ART antes de começar as vistorias.
  4. Lista de imóveis. Monte a lista na aba "Imóveis" da planilha, com endereço, tipo, nº de ambientes e a situação do acesso (autorizado, pendente, recusado).
  5. Comunicado aos vizinhos. Entregue o comunicado da seção 9 (pela construtora ou por você) com alguns dias de antecedência, com o contato para agendar.
  6. Agendamento. Marque cada imóvel. Em prédios, combine com o síndico as áreas comuns e as unidades que serão vistoriadas.
  7. Chegada. Apresente-se com identificação, explique o objetivo (registrar o estado atual, para proteção de todos) e colha a assinatura do termo de ciência e autorização (seção 8).
  8. Vistoria. Primeiro o externo (fachada, muros, calçada), depois o interno, ambiente por ambiente, sempre na mesma sequência: teto, paredes no sentido horário, piso, esquadrias. Siga o checklist (seção 5) e o roteiro fotográfico (seção 6).
  9. Registro das anomalias. Cada dano preexistente ganha um código (A01, A02…), localização, descrição, medida (abertura com o fissurômetro) e duas fotos: localização e detalhe com escala.
  10. Ausência ou recusa. Registre cada tentativa (data, horário, forma de contato e resultado), peça a recusa por escrito quando possível e fotografe a fachada a partir da via pública.
  11. Laudo e entrega. Um laudo por imóvel (seção 7), entregue ao contratante. Combine na proposta se o vizinho recebe cópia do laudo do imóvel dele — costuma reduzir a desconfiança.
  12. Arquivo e encerramento. Guarde as fotos originais, sem edição, em local seguro. Agende a vistoria de encerramento conforme o cronograma da obra.

4. Equipamentos

EquipamentoPara quê
Câmera ou celular com boa resolução e data e hora ativadasRegistro fotográfico datado. Leve bateria extra.
Fissurômetro (régua de fissuras)Medir a abertura das fissuras e aparecer na foto como escala.
Trena a laser e trena comumLocalizar as anomalias (distância do piso, do canto) e dar escala.
Lanterna forteLuz rasante para enxergar fissuras finas em paredes e tetos.
Nível e prumo (ou nível digital)Registrar desníveis e desaprumos que já existem.
Medidor de umidade (opcional)Registrar umidade preexistente em paredes próximas à divisa.
Plaquinhas numeradas ou etiquetasIdentificar o imóvel e o ambiente na foto (ex.: "IM03 — AMB02").
Prancheta ou tablet com o checklistAnotar na hora, ambiente por ambiente.
Termos impressos e canetaTermo de ciência e autorização, comunicado e registro de recusa.
Identificação e equipamentos de proteçãoCrachá ou carta da construtora; capacete e calçado quando entrar em áreas técnicas.

5. Checklist por ambiente

Para cada item, anote: sem anomalia aparente, ou o código da anomalia (A01, A02…) com a foto. Em cada ambiente, teste portas e janelas.

CHECKLIST DA VISTORIA CAUTELAR — POR AMBIENTE IMÓVEL: [CÓDIGO / ENDEREÇO] — DATA: [DATA] — HORA: [INÍCIO–FIM] ÁREA EXTERNA [ ] Fachada principal: revestimento, pintura, fissuras, peças soltas, marquises [ ] Fachada voltada para a obra (se visível): idem, com atenção máxima [ ] Muros de divisa: fissuras, inclinação, juntas, base, chapisco/reboco soltos [ ] Portões e grades: funcionamento, alinhamento, fixação [ ] Calçada e piso externo: fissuras, afundamentos, peças soltas, desníveis [ ] Telhado, calhas e rufos (visíveis de onde for seguro): telhas quebradas ou deslocadas [ ] Edículas, churrasqueira, piscina, jardineiras: fissuras e vazamentos aparentes [ ] Caixas de inspeção e ralos externos: tampas e estado aparente CADA AMBIENTE INTERNO (repita) [ ] Teto ou forro: fissuras, manchas, descolamentos, desníveis [ ] Parede 1 (a da porta de entrada do ambiente), depois paredes 2, 3 e 4 no sentido horário: fissuras (direção, abertura, extensão), manchas, descolamentos, estufamentos [ ] Encontros parede–teto e parede–piso: fissuras e frestas [ ] Piso: peças trincadas, soltas ou ocas, desníveis, rejuntes abertos [ ] Rodapés: descolamentos e frestas [ ] Portas: abertura, fechamento, frestas irregulares, batentes [ ] Janelas: abertura, fechamento, vedação, vidros trincados [ ] Revestimentos cerâmicos (cozinha, banheiros, área de serviço): peças trincadas, soltas ou ocas [ ] Louças e bancadas: trincas, fixação [ ] Instalações aparentes: vazamentos visíveis, tomadas soltas [ ] Manchas de umidade: localização e extensão EM PRÉDIOS — ÁREAS COMUNS [ ] Garagem e subsolo: pilares, vigas, lajes, paredes de contenção, piso, juntas [ ] Hall, escadas e corredores: paredes, pisos, tetos [ ] Fachadas (todas as visíveis) e a fachada voltada para a obra [ ] Muros de divisa e guaritas [ ] Cobertura, casa de máquinas e reservatórios (se o síndico liberar) [ ] Elevadores: registrar apenas o estado aparente da cabine e das portas AO FINAL [ ] Ambientes não vistoriados e o motivo [ ] Informações relatadas pelo ocupante (reformas, problemas antigos) [ ] Termo de ciência e autorização assinado [ ] Fotos conferidas antes de sair (nenhum ambiente sem foto geral)

Ficha de campo A4 (imprima uma por ambiente)

FICHA DE CAMPO — VISTORIA CAUTELAR (1 POR AMBIENTE) Imóvel: [ENDEREÇO] · Unidade: [__] · Data: ___/___/______ · Vistoria: ( ) Inicial ( ) Encerramento Ambiente: ______________________ · Pavimento: ____ · Responsável: ______________________ Iluminação: ( ) Natural ( ) Artificial ( ) Lanterna · Acesso: ( ) Total ( ) Parcial — motivo: ____________ Elemento | Material / acabamento | Manifestação (fissura, trinca, umidade, descolamento, outra) | Abertura ou tamanho | Nº da foto Piso | ________ | ________ | ________ | ____ Parede norte | ________ | ________ | ________ | ____ Parede sul | ________ | ________ | ________ | ____ Parede leste | ________ | ________ | ________ | ____ Parede oeste | ________ | ________ | ________ | ____ Teto / forro | ________ | ________ | ________ | ____ Esquadrias | ________ | ________ | ________ | ____ Revestimento cerâmico | ________ | ________ | ________ | ____ Louças, metais, bancadas | ________ | ________ | ________ | ____ Outro | ________ | ________ | ________ | ____ Fotos gerais do ambiente: nº ____ a ____ (sempre dos 4 cantos, no sentido horário, a partir da porta) Croqui do ambiente com a posição das fotos (desenhe no verso) Observações: __________________________________________________________ __________________________________________________________ Rubrica do vistoriador: ________ · Rubrica do ocupante: ________

6. Roteiro fotográfico

ROTEIRO FOTOGRÁFICO — VISTORIA CAUTELAR 1. Abertura: uma foto da plaquinha com o código do imóvel e a data, e a fachada com o número do imóvel visível. 2. Contexto: a relação do imóvel com a obra — a divisa, o muro comum, a distância até o terreno da obra. 3. Área externa: fachadas, muros (de ponta a ponta, em sequência), calçada, portões, telhado visível. 4. Cada ambiente, nesta ordem: a) plaquinha com o código do ambiente; b) foto geral a partir da porta; c) foto geral do canto oposto; d) teto; e) cada parede no sentido horário, inteira; f) piso; g) portas e janelas. 5. Cada anomalia: foto de localização (parede inteira, com a anomalia marcada ou visível) + foto de detalhe de frente, com o fissurômetro ou a trena encostada, legível. 6. Luz: use a lanterna rasante para fissuras finas e repita a foto sem flash se o reflexo atrapalhar. 7. Não fotografe pessoas, documentos, telas ou objetos pessoais que o ocupante pedir para preservar. 8. Não edite as fotos. Guarde os arquivos originais com data e hora e renomeie com o código: IM03_AMB02_A05_det.jpg. 9. Antes de sair, confira se todos os ambientes têm foto geral e se todas as anomalias têm as duas fotos.

7. Modelo completo de laudo cautelar

Um laudo por imóvel. O laudo registra o estado aparente antes da obra — ele não aponta causas nem avalia a segurança estrutural do imóvel.

LAUDO DE VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA Nº [Nº] Imóvel [X] de [Y] da obra de referência 1. IDENTIFICAÇÃO Contratante: [CONSTRUTORA / INCORPORADORA], CNPJ [Nº] Obra de referência: [EMPREENDIMENTO], [ENDEREÇO DA OBRA] — alvará nº [Nº, SE HOUVER] Serviços previstos que motivam a vistoria: [DEMOLIÇÃO / ESCAVAÇÃO / CONTENÇÃO / FUNDAÇÃO COM ESTACAS CRAVADAS / REBAIXAMENTO DE LENÇOL / OUTROS] Imóvel vistoriado: [ENDEREÇO, UNIDADE] Posição em relação à obra: [CONFRONTANTE LATERAL DIREITO / ESQUERDO / FUNDOS / EM FRENTE] — distância aproximada até a divisa da obra: [X] m Proprietário ou ocupante: [NOME] — condição: [PROPRIETÁRIO / INQUILINO / SÍNDICO / REPRESENTANTE] Acompanhou a vistoria: [NOME] Responsável técnico: [NOME], [TÍTULO PROFISSIONAL], CREA-[UF] [Nº] — ART nº [Nº] Data e horário: [DATA], das [HORA] às [HORA] — Condições do tempo: [CONDIÇÃO] 2. OBJETIVO Registrar, antes do início dos serviços de [SERVIÇOS] na obra de referência, o estado de conservação aparente do imóvel vistoriado, com a descrição e o registro fotográfico das anomalias e danos preexistentes, para servir de referência em eventual comparação futura. Esta vistoria não tem por objetivo identificar as causas das anomalias registradas nem avaliar a segurança estrutural do imóvel. 3. DOCUMENTOS E INFORMAÇÕES • Termo de ciência e autorização de acesso, assinado em [DATA] (Anexo I). • Informações relatadas pelo ocupante: [ex.: reforma do banheiro em [ANO]; mancha antiga no quarto 2, já reparada]. Essas informações foram relatadas e não verificadas pelo signatário. 4. METODOLOGIA • Inspeção visual das áreas externas visíveis e de todos os ambientes internos acessíveis, na sequência: teto, paredes no sentido horário, piso e esquadrias. • Medição da abertura das fissuras com [FISSURÔMETRO], no ponto de maior abertura. • Verificação do funcionamento de portas e janelas. • [SE APLICÁVEL] Verificação de nível e prumo em [PONTOS]. • Registro fotográfico datado de cada ambiente e de cada anomalia, com referência de escala e identificação do imóvel e do ambiente. • Referência técnica consultada: ABNT NBR 13752 — Perícias de engenharia na construção civil (versão consultada: [ANO]). 5. DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL Tipo: [CASA TÉRREA / SOBRADO / APARTAMENTO / LOJA / GALPÃO / EDIFÍCIO — ÁREAS COMUNS] Padrão de acabamento: [SIMPLES / MÉDIO / ALTO] Idade aproximada: [X] anos (informada por [QUEM]) Sistema construtivo aparente: [ex.: estrutura de concreto armado com alvenaria de vedação] Ambientes vistoriados: [X] — Área aproximada: [X] m² Estado geral de conservação aparente: [BOM / REGULAR / PRECÁRIO] — [UMA FRASE QUE EXPLIQUE O CRITÉRIO] 6. ÁREAS EXTERNAS 6.1. Fachada: [SEM ANOMALIAS APARENTES / ANOMALIAS: CÓDIGOS]. Fotos [Nº]. 6.2. Muros de divisa (em especial o voltado para a obra): [DESCRIÇÃO / CÓDIGOS]. Fotos [Nº]. 6.3. Calçada e piso externo: [DESCRIÇÃO / CÓDIGOS]. Fotos [Nº]. 6.4. Telhado, calhas e rufos (visíveis a partir de [LOCAL]): [DESCRIÇÃO / CÓDIGOS]. Fotos [Nº]. 6.5. Outros (portões, edículas, piscina): [DESCRIÇÃO / CÓDIGOS]. Fotos [Nº]. 7. AMBIENTES INTERNOS (Repita o bloco para cada ambiente.) AMBIENTE [Nº] — [NOME] — Fotos [Nº] a [Nº] • Teto/forro: [SEM ANOMALIAS APARENTES / CÓDIGOS] • Paredes: [SEM ANOMALIAS APARENTES / CÓDIGOS] • Piso e rodapé: [SEM ANOMALIAS APARENTES / CÓDIGOS] • Portas e janelas: [FUNCIONAMENTO SEM RESTRIÇÕES / DESCRIÇÃO] • Revestimentos, louças e bancadas: [SEM ANOMALIAS APARENTES / CÓDIGOS / NÃO SE APLICA] 8. QUADRO-RESUMO DAS ANOMALIAS PREEXISTENTES Código | Ambiente / local | Elemento | Descrição | Medida | Fotos A01 | [ex.: Sala] | [ex.: parede voltada para a obra] | [ex.: fissura inclinada a partir do canto superior da janela] | [ex.: abertura [X] mm; extensão [X] cm] | [Nº, Nº] A02 | [LOCAL] | [ELEMENTO] | [DESCRIÇÃO] | [MEDIDA] | [Nº, Nº] A03 | [LOCAL] | [ELEMENTO] | [DESCRIÇÃO] | [MEDIDA] | [Nº, Nº] 9. ÁREAS NÃO VISTORIADAS [AMBIENTE / ÁREA] — motivo: [ACESSO NÃO PERMITIDO / TRANCADO / MÓVEIS OU OBJETOS IMPEDINDO A VISÃO / RISCO] [ou: "Todas as áreas do imóvel foram vistoriadas."] 10. CONSIDERAÇÕES FINAIS 10.1. O imóvel foi vistoriado em [DATA], antes do início dos serviços de [SERVIÇOS] na obra de referência. As anomalias descritas neste laudo existiam nessa data. 10.2. Este laudo registra o estado aparente do imóvel nas áreas acessíveis. Vícios ocultos, áreas não vistoriadas e elementos cobertos por móveis, objetos ou revestimentos não estão contemplados. 10.3. Recomenda-se nova vistoria, com o mesmo método, [APÓS AS FASES DE DEMOLIÇÃO E FUNDAÇÃO / AO FINAL DA OBRA], para comparação. 10.4. [SE ACORDADO] Cópia deste laudo foi entregue ao proprietário ou ocupante em [DATA], por [MEIO]. 11. ENCERRAMENTO Este laudo tem [X] páginas e [X] fotografias. [CIDADE], [DATA]. ________________________ [NOME] — [TÍTULO PROFISSIONAL] — CREA-[UF] [Nº] Ciente (proprietário ou ocupante — opcional): ________________________ ANEXOS I — Termo de ciência e autorização de acesso II — Croqui de localização do imóvel em relação à obra III — Relatório fotográfico (Foto [Nº] — [AMBIENTE] — [O QUE A FOTO MOSTRA])

O que nunca escrever num laudo cautelar

  • "A fissura foi causada por…" — o laudo cautelar registra, não investiga causa.
  • "O imóvel está em bom estado e seguro" — fale só do estado aparente e das áreas acessíveis.
  • "Sem danos", quando você não viu tudo — escreva quais áreas não foram vistoriadas.
  • Adjetivos ("péssimo estado", "construção malfeita") ou comentários sobre o morador.
  • Qualquer promessa em nome da construtora ("a construtora vai reparar…").

Modelo: laudo de vistoria de encerramento (comparativo)

LAUDO DE VISTORIA CAUTELAR DE ENCERRAMENTO Nº [Nº] Referência: Laudo de vistoria cautelar inicial nº [Nº], de [DATA] Imóvel vistoriado: [ENDEREÇO DO VIZINHO] · Proprietário/ocupante: [NOME] Obra vizinha: [EMPREENDIMENTO] — [ENDEREÇO] · Construtora: [RAZÃO SOCIAL] — CNPJ [CNPJ] Responsável técnico: [SEU NOME], [TÍTULO PROFISSIONAL], CREA-[UF] [Nº] · ART nº [Nº] Data da vistoria: [DATA] · Horário: [HH:MM] às [HH:MM] · Acompanhante: [NOME] 1. OBJETIVO Registrar o estado de conservação do imóvel ao fim da [FASE DA OBRA / OBRA] e comparar com o registrado na vistoria inicial, apontando manifestações novas, manifestações que mudaram e manifestações que permaneceram iguais. 2. METODOLOGIA Vistoria visual, sem ensaios destrutivos, nos mesmos ambientes e na mesma sequência da vistoria inicial, com fotos tiradas dos mesmos pontos e enquadramentos. Medições de abertura de fissuras com [FISSURÔMETRO / RÉGUA DE FISSURAS]. As condições de iluminação e acesso estão descritas em cada ambiente. 3. COMPARAÇÃO POR AMBIENTE Ambiente | Registro inicial (foto) | Situação atual (foto) | Classificação [SALA] | [FOTO 12: fissura horizontal 0,2 mm na parede norte] | [FOTO E-12: mesma fissura, 0,2 mm] | Sem alteração [COZINHA] | [Sem manifestações] | [FOTO E-15: fissura vertical 0,4 mm junto ao pilar] | Nova [BANHEIRO] | [FOTO 20: mancha de umidade no teto] | [FOTO E-20: mancha maior, 30 × 40 cm] | Alterada [FACHADA] | [__] | [__] | [__] Classificação: Sem alteração · Alterada (mudou de tamanho, abertura ou extensão) · Nova (não existia na vistoria inicial). 4. RESULTADO 4.1 Manifestações sem alteração: [QUANTIDADE] — listadas no item 3. 4.2 Manifestações alteradas: [QUANTIDADE] — [RESUMO]. 4.3 Manifestações novas: [QUANTIDADE] — [RESUMO]. 5. ANÁLISE [Para cada manifestação alterada ou nova: descrição, provável origem e se há ou não indício técnico de relação com a obra vizinha. Quando não for possível concluir só com a vistoria visual, escreva isso e recomende a investigação adequada.] 6. RECOMENDAÇÕES [Ex.: monitorar a fissura da cozinha por [60] dias com selo de gesso datado; reparo do forro do banheiro depois de corrigir a origem da umidade; nova vistoria em [DATA].] 7. CONSIDERAÇÕES FINAIS Este laudo descreve o estado do imóvel na data da vistoria e deve ser lido junto com o laudo inicial. As conclusões se limitam ao que foi possível observar visualmente nos ambientes liberados. 8. ANEXOS Relatório fotográfico comparativo ([__] fotos) · Croqui com a posição das fotos · Cópia do laudo inicial · ART · Termo de acompanhamento assinado pelo ocupante [CIDADE], [DATA] ________________________ [SEU NOME] — [TÍTULO PROFISSIONAL] — CREA-[UF] [Nº] Ciente (ocupante): ________________________ [NOME]

8. Termo de ciência e autorização do vizinho

TERMO DE CIÊNCIA E AUTORIZAÇÃO DE ACESSO PARA VISTORIA CAUTELAR Eu, [NOME COMPLETO], CPF [Nº], na condição de [PROPRIETÁRIO(A) / INQUILINO(A) / SÍNDICO(A) / REPRESENTANTE] do imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO], declaro que: 1. Fui informado(a) de que a [CONSTRUTORA / INCORPORADORA], CNPJ [Nº], realizará obra no imóvel situado em [ENDEREÇO DA OBRA], com início previsto para [MÊS/ANO], incluindo serviços de [DEMOLIÇÃO / ESCAVAÇÃO / FUNDAÇÃO / OUTROS]. 2. Fui informado(a) de que a vistoria cautelar tem o objetivo de registrar o estado atual do meu imóvel antes do início dessa obra, por meio de descrição técnica e fotografias, e que esse registro serve de referência para mim e para a construtora. 3. Autorizo o acesso do(a) engenheiro(a) [NOME], CREA-[UF] [Nº], [E DO(A) AUXILIAR [NOME]], em [DATA], às seguintes áreas do imóvel: [TODAS / LISTAR], para a vistoria e o registro fotográfico. 4. Fui informado(a) de que as fotografias serão usadas apenas para esta vistoria e para o laudo, sem divulgação pública, e de que posso indicar objetos, documentos e pessoas que não devem aparecer nas fotos. 5. Informações que desejo registrar sobre o imóvel (opcional): [REFORMAS RECENTES, PROBLEMAS JÁ EXISTENTES, OUTRAS]. 6. [ ] Desejo receber cópia do laudo do meu imóvel pelo [E-MAIL / WHATSAPP]: [CONTATO]. (Somente se previsto no contrato com a construtora.) Esta autorização não significa reconhecimento de responsabilidade por nenhuma das partes nem renúncia a qualquer direito. [CIDADE], [DATA]. ________________________ [NOME] — proprietário(a) / ocupante ________________________ [NOME] — [TÍTULO PROFISSIONAL] — CREA-[UF] [Nº]

Registro de ausência ou recusa

REGISTRO DE TENTATIVAS E DE RECUSA — VISTORIA CAUTELAR Imóvel: [CÓDIGO / ENDEREÇO] Obra de referência: [EMPREENDIMENTO / ENDEREÇO] Responsável técnico: [NOME], CREA-[UF] [Nº] Tentativas de agendamento e de acesso: 1. [DATA] às [HORA] — [COMUNICADO ENTREGUE / LIGAÇÃO / WHATSAPP / VISITA] — resultado: [SEM RESPOSTA / AUSENTE / REMARCADO] 2. [DATA] às [HORA] — [FORMA] — resultado: [RESULTADO] 3. [DATA] às [HORA] — [FORMA] — resultado: [RESULTADO] [SE HOUVE RECUSA] Em [DATA], [NOME DE QUEM RECUSOU], na condição de [CONDIÇÃO], informou que não autoriza a vistoria interna do imóvel. Motivo informado (se houver): [MOTIVO]. Registro externo: em [DATA], foram feitas fotografias da fachada e das áreas visíveis a partir da via pública (Fotos [Nº] a [Nº]). [CIDADE], [DATA]. ________________________ [NOME] — [TÍTULO PROFISSIONAL] — CREA-[UF] [Nº] Assinatura de quem recusou (opcional): ________________________

9. Comunicado aos vizinhos

Entregue impresso, com alguns dias de antecedência, no papel timbrado da construtora ou no seu. Tom de respeito: o vizinho vai conviver com a obra por meses.

COMUNICADO AOS VIZINHOS DA OBRA Prezado(a) morador(a), A [CONSTRUTORA], responsável pela obra que será realizada em [ENDEREÇO DA OBRA], com início previsto para [MÊS/ANO], informa que, antes do início dos trabalhos, será feita uma vistoria cautelar nos imóveis vizinhos. O que é: uma visita técnica para registrar, com fotos e descrição, o estado atual do seu imóvel. Esse registro protege você e a construtora: se surgir qualquer dúvida durante ou depois da obra, existe um documento técnico do "antes" para comparar. Quem fará: [NOME], engenheiro(a) civil, CREA-[UF] [Nº], que estará identificado(a). Quanto tempo leva: em média, de [X] a [X] minutos, dependendo do tamanho do imóvel. Custo para você: nenhum. Como agendar: [TELEFONE / WHATSAPP] — de [DIA] a [DIA], das [HORA] às [HORA]. Pedimos que o agendamento seja feito até [DATA]. Agradecemos a sua colaboração e nos colocamos à disposição para qualquer dúvida. [CIDADE], [DATA]. [NOME DO RESPONSÁVEL] — [CONSTRUTORA] [CONTATO]
Versão para WhatsApp (agendamento)
Olá, [NOME]! Aqui é [SEU NOME], engenheiro(a) civil, CREA-[UF] [Nº]. Estou fazendo, a pedido da [CONSTRUTORA], a vistoria cautelar dos imóveis vizinhos à obra da [ENDEREÇO DA OBRA], que começa em [MÊS]. É um registro do estado atual do seu imóvel, com fotos, para a sua proteção e a da construtora. Não tem custo para você e leva cerca de [X] minutos. Tenho horário [DIA] às [HORA] ou [DIA] às [HORA]. Qual fica melhor?

10. Planilha de preço

Calcula o preço do pacote de vistorias a partir da sua hora técnica, do número de imóveis e de ambientes, do deslocamento e das horas de escritório — e mostra o valor por imóvel, por ambiente e por m², para você escolher como apresentar.

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As abas

AbaO que você faz
Como usarPasso a passo e legenda das cores.
ParâmetrosA sua hora técnica, o tempo de campo e de escritório (fixo por imóvel e por ambiente), o custo por km, os km e as horas de deslocamento por visita, o número de visitas, os custos diretos, os impostos e o arredondamento.
ImóveisUma linha por imóvel: endereço, tipo, nº de ambientes, área aproximada e a situação do acesso. A planilha calcula as horas e o custo de cada um.
PropostaTotais de imóveis, ambientes e área; horas; deslocamento; preço com impostos; preço por imóvel, por ambiente e por m²; o modo de apresentar; a ART à parte e o total da proposta.

O exemplo que vem na planilha

6 imóveis, 30 ambientes e 810 m² · hora técnica de R$ 125 · 12 h de campo + 16,5 h de escritório + 2 h de deslocamento · 2 visitas de 30 km · R$ 80 de custos diretos · 6% de impostos → R$ 4.220,00 (arredondado), ou cerca de R$ 703 por imóvel, R$ 141 por ambiente ou R$ 5,21 por m². A taxa da ART entra à parte: consulte o valor no CREA do seu estado.

Tudo isso é exemplo. Ajuste o tempo por ambiente depois das suas primeiras vistorias: medir de verdade quanto você leva é o que deixa o preço certo.

Por imóvel, por ambiente ou por m²?

  • Por imóvel: simples de entender; bom quando os imóveis são parecidos (casas de um mesmo bairro).
  • Por ambiente: justo quando há imóveis muito diferentes; facilita incluir ou tirar imóveis depois.
  • Por m²: útil para prédios e áreas comuns grandes; combine um mínimo por imóvel.
  • Valor fechado: quando a lista de imóveis já está definida — e escreva o que acontece se ela mudar.

11. Prospecção: scripts e e-mail

Onde estão os clientes

  • Obras prestes a começar: terrenos com tapume, placas de "em breve", demolições anunciadas, alvarás publicados pela prefeitura (muitas cidades divulgam).
  • Lançamentos imobiliários: stands e sites de construtoras e incorporadoras da sua cidade.
  • LinkedIn: engenheiros de obra, gerentes de engenharia e coordenadores de projetos das construtoras locais.
  • Entidades da construção: associações e sindicatos de construtoras da sua região, eventos e feiras.
  • Parceiros que indicam: empresas de demolição e de fundações, administradoras de condomínio e síndicos profissionais.
WhatsApp 1 — primeiro contato com o engenheiro da obra
Olá, [NOME]! Aqui é [SEU NOME], engenheiro(a) civil, CREA-[UF] [Nº]. Vi que a [CONSTRUTORA] vai iniciar a obra da [ENDEREÇO / EMPREENDIMENTO]. Eu faço vistoria cautelar de vizinhança: registro, com laudo e fotos datadas, o estado dos imóveis vizinhos antes da demolição e da fundação — para a construtora ter o "antes" documentado se surgir alguma reclamação. Vocês já têm isso resolvido para essa obra? Se fizer sentido, te mando uma proposta com a lista de imóveis do entorno.
WhatsApp 2 — follow-up (3 dias depois)
Oi, [NOME]! Passando para saber se você conseguiu ver a minha mensagem sobre a vistoria cautelar da obra da [ENDEREÇO]. Se ajudar, eu já levantei os imóveis que fazem divisa com o terreno ([X] imóveis) e consigo entregar as vistorias antes de [DATA DE INÍCIO DA DEMOLIÇÃO/FUNDAÇÃO]. Posso te mandar a proposta?
WhatsApp 3 — parceria com empresa de fundação ou demolição
Olá, [NOME]! Aqui é [SEU NOME], engenheiro(a) civil, CREA-[UF] [Nº]. Eu faço vistoria cautelar de vizinhança para obras com demolição e fundação. Muitas reclamações de vizinho caem na empresa que está executando o serviço — e, sem o registro do "antes", fica difícil se defender. Que tal conversarmos sobre uma parceria? Vocês indicam a vistoria aos clientes de vocês antes de começar, e eu entrego o pacote de laudos no prazo da obra. Tem 15 minutos esta semana?
WhatsApp 4 — síndico ou administradora (obra começando ao lado)
Olá, [NOME]! Aqui é [SEU NOME], engenheiro(a) civil, CREA-[UF] [Nº]. Vi que vai começar uma obra no terreno ao lado do [CONDOMÍNIO]. Nessas situações, muitos condomínios preferem ter a sua própria vistoria cautelar do prédio — fachadas, garagem, muros e áreas comuns —, feita antes da obra, com laudo e fotos datadas. Assim o condomínio tem um registro independente do estado atual. Posso te mandar uma proposta para avaliar com o conselho?
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"Bom dia, [NOME]. Aqui é [SEU NOME], engenheiro(a) civil. Vou ser rápido: eu faço vistoria cautelar de vizinhança — o laudo do estado dos imóveis vizinhos antes da demolição e da fundação. Vi que vocês vão começar a obra da [ENDEREÇO]. Vocês já têm alguém fazendo isso? … [SE NÃO] Posso te mandar uma proposta com os imóveis do entorno até amanhã? Qual é o melhor e-mail?"
E-mail de prospecção
Assunto (escolha um): 1. Vistoria cautelar dos vizinhos da obra [ENDEREÇO/EMPREENDIMENTO] 2. O "antes" dos vizinhos documentado, antes da fundação 3. Proposta: vistoria cautelar de vizinhança — [EMPREENDIMENTO] Olá, [NOME], Sou [SEU NOME], engenheiro(a) civil, CREA-[UF] [Nº], e faço vistoria cautelar de vizinhança para construtoras e incorporadoras em [CIDADE/REGIÃO]. Vi que a [CONSTRUTORA] vai iniciar a obra da [ENDEREÇO / EMPREENDIMENTO]. Antes da demolição, da escavação e da fundação, eu vistorio os imóveis vizinhos e entrego um laudo por imóvel, com fotos datadas e o quadro das anomalias que já existem. Se surgir uma reclamação durante ou depois da obra, vocês têm o registro técnico do "antes" para comparar. O que está incluído: • levantamento dos imóveis do entorno, com vocês; • comunicado aos vizinhos e agendamento; • vistoria de cada imóvel, com termo de autorização assinado; • um laudo por imóvel e o registro das recusas, com ART; • opção de vistoria de encerramento ao final da obra. Posso te enviar uma proposta? Se preferir, conversamos 15 minutos por telefone. Atenciosamente, [SEU NOME] — [TÍTULO PROFISSIONAL] — CREA-[UF] [Nº] [TELEFONE] · [E-MAIL]
E-mail de follow-up (5 dias depois)
Assunto: Re: Vistoria cautelar — [EMPREENDIMENTO] Olá, [NOME], Retomando o meu e-mail sobre a vistoria cautelar da obra da [ENDEREÇO]. Pelo que vi no entorno, são cerca de [X] imóveis vizinhos — consigo entregar todos os laudos antes do início da [DEMOLIÇÃO / FUNDAÇÃO], previsto para [MÊS]. Se o assunto já estiver resolvido, me avise e eu não insisto. Se não, me responda com o melhor contato que eu envio a proposta. Obrigado, [SEU NOME] — CREA-[UF] [Nº]

12. Modelo de proposta

PROPOSTA TÉCNICA E COMERCIAL Nº [Nº]/[ANO] VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA Para: [CONSTRUTORA / INCORPORADORA / CONDOMÍNIO] — CNPJ [Nº] — A/C [NOME] Obra de referência: [EMPREENDIMENTO], [ENDEREÇO DA OBRA] De: [SEU NOME], [TÍTULO PROFISSIONAL], CREA-[UF] [Nº] — [EMPRESA E CNPJ, SE HOUVER] Data: [DATA] · Validade: [15] dias 1. OBJETIVO Registrar, antes do início dos serviços de [DEMOLIÇÃO / ESCAVAÇÃO / FUNDAÇÃO], o estado de conservação aparente dos imóveis vizinhos à obra de referência, com laudo técnico e registro fotográfico datado, para servir de referência em eventual comparação futura. 2. ABRANGÊNCIA [X] imóveis, conforme a lista do Anexo A, definidos com o contratante pelo critério: [ex.: todos os lotes que fazem divisa com o terreno e os imóveis em frente, do outro lado da rua]. Imóveis incluídos depois do aceite: R$ [VALOR] por imóvel [OU POR AMBIENTE]. 3. ESCOPO 3.1. Reunião inicial e definição da lista de imóveis. 3.2. Comunicado aos vizinhos (modelo fornecido; entrega por [CONTRATANTE / CONTRATADO]). 3.3. Agendamento e até [2] tentativas de acesso por imóvel. 3.4. Vistoria de cada imóvel, com termo de ciência e autorização assinado. 3.5. Um laudo de vistoria cautelar por imóvel, com relatório fotográfico. 3.6. Registro das ausências e recusas, com fotografias da fachada a partir da via pública. 3.7. Emissão da ART. 3.8. [OPCIONAL] Vistoria de encerramento, com o mesmo método: R$ [VALOR]. 4. ENTREGÁVEIS • Laudos em PDF, assinados, um por imóvel, e o arquivo das fotos originais. • Planilha-resumo com a situação de cada imóvel (vistoriado, ausente, recusado). • Comprovante da ART. • [SE ACORDADO] Cópia do laudo para cada vizinho que pedir no termo. 5. PRAZO Início das vistorias em até [X] dias após o aceite; entrega dos laudos em até [X] dias úteis após cada vistoria, com todos os laudos entregues até [DATA], antes do início previsto da [FASE DA OBRA]. 6. EXCLUSÕES • Investigação de causas, avaliação da segurança estrutural e ensaios. • Monitoramento contínuo (instrumentação, medições periódicas de vibração ou de recalque). • Acompanhamento de reclamações, perícias e assistência técnica em processos. • Reparos e orçamentos de reparo. 7. RESPONSABILIDADES DO CONTRATANTE • Fornecer o cronograma da obra e as informações sobre os serviços previstos. • Apoiar o contato com os vizinhos e com os síndicos. • Informar com antecedência qualquer mudança na data de início das fases críticas. 8. INVESTIMENTO Honorários: R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]) — [X] imóveis / [X] ambientes / [X] m², [POR IMÓVEL / POR AMBIENTE / POR M² / VALOR FECHADO]. Taxa da ART: R$ [VALOR], cobrada à parte, conforme a tabela vigente do CREA-[UF]. Total: R$ [TOTAL]. 9. CONDIÇÕES DE PAGAMENTO [ex.: 40% no aceite; 60% na entrega dos laudos — ou por medição a cada lote de [X] imóveis vistoriados]. 10. ACEITE De acordo: ________________________ [NOME / CARGO] — [DATA] [SEU NOME] — [TÍTULO PROFISSIONAL] — CREA-[UF] [Nº] ANEXO A — LISTA DE IMÓVEIS Nº | Endereço / unidade | Tipo | Posição em relação à obra 1 | [ENDEREÇO] | [TIPO] | [POSIÇÃO]

13. ART e normas de referência

ART

  • Registre a ART antes de começar as vistorias, descrevendo a atividade (vistoria / laudo) e a obra de referência.
  • Consulte no CREA do seu estado como registrar quando um único contrato cobre vários imóveis, qual a atividade correta e o valor da taxa.
  • Confira também se as suas atribuições profissionais cobrem a atividade.
  • Cite o número da ART em cada laudo.

Normas e referências

  • ABNT NBR 13752 — Perícias de engenharia na construção civil: referência para os procedimentos de vistorias e laudos na construção civil. Confira o texto vigente.
  • ABNT NBR 16747 — Inspeção predial: não trata de vistoria cautelar, mas a forma de organizar a inspeção por sistemas ajuda nas vistorias de prédios. Confira o texto vigente.
  • Entidades de engenharia de avaliações e perícias (como o IBAPE e os seus institutos estaduais) publicam normas e orientações técnicas próprias. Confira as do seu estado.
  • Código de obras e regras do município: algumas cidades têm exigências próprias para obras com demolição, escavação ou fundação. Confira as da sua cidade.

Na dúvida sobre um número de norma, descreva o procedimento sem o número. É melhor um laudo sem citação do que com uma citação errada.

14. Use com o seu app (3 prompts)

Cole no seu Claude Civil PRO junto com os seus dados. O app organiza e escreve; o registro técnico e a assinatura são seus.

Prompt 1 — Das anotações de campo ao laudo do imóvel

Você é meu assistente de redação de laudos de vistoria cautelar de vizinhança. Vou colar as minhas anotações de campo de um imóvel, ambiente por ambiente, e o modelo de laudo. Preencha os itens 5 a 9 do modelo com as anotações: - descrição de cada ambiente na ordem teto, paredes, piso e esquadrias; - quadro-resumo das anomalias com código (A01, A02…), local, elemento, descrição e medida; - áreas não vistoriadas e o motivo. Regras: 1. Use só o que está nas anotações. Não invente medidas, anomalias ou fotos. 2. Não atribua causa a nenhuma anomalia e não avalie a segurança estrutural. 3. Linguagem neutra e objetiva, sem adjetivos. 4. Onde faltar informação, escreva [FALTA: ...]. Anotações: [cole aqui] Modelo de laudo: [cole o modelo da seção 7]

Prompt 2 — E-mail de prospecção sob medida

Escreva um e-mail curto (até 150 palavras) oferecendo vistoria cautelar de vizinhança para esta construtora: Construtora: [NOME] Obra: [ENDEREÇO / EMPREENDIMENTO / O QUE SE SABE DA OBRA — ex.: prédio de 12 andares com subsolo] Quem vai ler: [CARGO] Meu diferencial real: [ex.: entrego todos os laudos em 10 dias úteis / já fiz vistorias no mesmo bairro] Regras: tom profissional e direto; sem promessa de resultado, sem escassez falsa e sem falar mal de concorrentes; 3 opções de assunto; termine com uma pergunta simples que leve a uma conversa ou ao envio da proposta.

Prompt 3 — Organizar a vistoria de encerramento

Vou colar o quadro-resumo de anomalias da vistoria cautelar inicial de um imóvel e as minhas anotações da vistoria de encerramento. Monte uma tabela de comparação com as colunas: Código | Local | Situação na vistoria inicial | Situação na vistoria de encerramento | Observação. Marque cada anomalia como: SEM ALTERAÇÃO APARENTE, ALTERADA (descreva o que mudou, com as medidas) ou NOVA (não registrada na vistoria inicial). Regras: não atribua causa a nenhuma alteração; apenas compare os registros. Use só as informações fornecidas e marque [CONFERIR FOTO] quando a comparação depender das fotos. Vistoria inicial: [cole o quadro] Vistoria de encerramento: [cole as anotações]

15. Dúvidas rápidas

Quanto tempo leva cada imóvel?

Depende do tamanho e do estado do imóvel. Use a planilha com os seus tempos por ambiente e ajuste depois das primeiras vistorias. O laudo leva mais tempo no escritório do que a visita em campo.

E se o vizinho não deixar entrar?

Registre todas as tentativas e a recusa (modelo da seção 8) e fotografe a fachada e o que for visível a partir da via pública. A recusa registrada também é informação útil para a construtora.

O laudo cautelar prova que a obra causou um dano?

Não. Ele registra o estado anterior. Se depois aparecer uma reclamação, a comparação entre a vistoria inicial e a situação nova ajuda a análise técnica — que é outro serviço.

Posso fotografar com o celular?

Pode, desde que a câmera tenha boa resolução, data e hora ativadas, e você guarde os arquivos originais sem edição.

Preciso de especialização?

O serviço é de profissional habilitado, dentro das suas atribuições — confira no seu CREA. Experiência com patologia das construções ajuda muito na descrição das anomalias.

Tem mensalidade?

Não. É pagamento único: os modelos, a planilha e os scripts ficam nesta página.

Versão 2 — 23/10/2026. Novos materiais serão adicionados a esta página.

Aviso: guia e modelos de apoio para profissionais habilitados. A vistoria, o laudo, a assinatura e a ART são do profissional responsável. Confira as normas citadas no texto vigente da ABNT, as regras do seu CREA e as exigências do seu município.

Novo Serviço: Vistoria Cautelar de Vizinhança · Claude Civil PRO